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2020年上半年，大悦城归属于上市公司股东的净利润同比降落超6成，打击巨大。

出品|逐日财报

作者|何洛

疫情影响之下，刚刚重组一年的综合型房地产企业——大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”）的日子过的真可谓是举步维艰。

近期，大悦城公布了2020年上半年业绩陈诉，预计2020年上半年，归属于上市公司股东的净利润同比降落超6成。这份业绩陈诉险些展示了2020年上半年零售市场“惨淡谋划”的真真相况。

受困于疫情的影响，零售行业的线下购物中心在2020年2-3月份险些称得上是“颗粒无收”。随后，北京发作了第二轮疫情，零售市场再度受到打击，店肆退租、关停成为常态。

《逐日财报》注意到，除了红利乏力，大悦城还面临着乞贷激增、债务承压、存量项目去化的困局。

业绩严重下滑 存货积存已成问题

数据显示，大悦城预计2020年上半年红利4.5亿元至6.5亿元，上年同期为18.69亿元，同比下滑65%-76%。

上半年的疫情对“持有物业+地产开发”双轮驱动的大悦城来说，影响要远大于一般房企。2020年一季度大悦城商业已经造成的丧失信4个亿，占到整年租金收入的10%-15%。雪上加霜的是，上半年住宅物业贩卖也不理想，权益贩卖额同比下滑了31%。诸多因素加起来，导致一季度谋划活动现金流大幅流出25亿，而上年同期为流入2.37亿。

事实上，大悦城地产在2019年出现增收不增利的局面，实在现的业务收入总额为103.38亿元，同比增长27.2%；溢利约26.68亿元，同比减少14.3%；公司拥有人应占溢利16.36亿元，同比降落22.2%。

值得注意的是，从2016年开始，大悦城地产的净利润才扭转此前连续两年下跌的局面，并于2018年录得21.03亿元，但2019年，这一数值再次下跌。

不仅云云，大悦城的存量项目去化并不理想。截至2019年年末，积存的开发产物为140.19亿元，与年初的144.16亿元相比险些没有任何改变。房企的开发产物一般是指已完工的楼盘项目，万科完工的开发产物金额虽然到达660.34亿元，但同期公司贩卖了6308.4亿元，开发产物占比不外10%左右。大悦城2019年签约贩卖刚刚迈过700亿元，即开发产物占比占到了约20%。

换句话来说，贩卖遇冷下继续加速拿地、完工产物积存去化阻力重重，这意味着大悦城的资金运转效率将受到负面影响。

净欠债率降落 或存明股实债之嫌

众所周知，大悦城的前身是中粮地产，2019年，中粮地产通过刊行股份收购了大悦城地产，公司成为中粮集团旗下住宅与商业地产一体化公司；别的，公司还配套募资24.26亿元，是2018年以来A股房地产股权融资乐成足额刊行的唯一案例。

数据显示，2019年年末，公司的净欠债率为97.65%，2020年一季度末略有上涨为105.97%，与2018年年末的171.18%相比降幅明显。可以说重组乐成是大悦城净欠债率大幅走低的直接缘故原由。

值得注意的是，2019年年末，大悦城的全部者权益合计为425.41亿元，其中少数股东权益为231.3亿元，归母权益为194.11亿元。也就是说，大悦城的少数股东权益已经凌驾了公司的归母权益，在少数股东权益的鼎力大举“支持”下，公司全部者权益自然不停放大，包管了公司净欠债率“分母”的增长。

年报显示，2015-2019年，上市公司的少数股东损益分别为2.79亿元、6.13亿元、7.9亿元、6.16亿元和13.27亿元，同期公司归母净利润分别为7.22亿元、7.2亿元、9.45亿元、13.89亿元和23.78亿元。虽然少数股东权益范围不小，但大悦城的少数股东并没有分享到与之相匹配的净利润。

数据显示，大悦城的少数股东在2015-2019年的净资产收益率（平均）分别为5.46%、11.36%、15.45%、10.46%和5.74%，上市公司分别为12.07%、12.13%、15.1%、19.17%和17.44%。

2017年之后，大悦城的少数股东的净资产收益率远低于公司归母权益的收益率，这些数字说明少数股东是亏损的。也难免让人怀疑大悦城是否存在通过少数股东权益举行利润利用，上演明股实债的戏码。

资金来源神秘 安联汇金浮出水面

《逐日财报》注意到，在大悦城的互助方中，一家名为安联汇金资产管理有限公司（下称“安联汇金”）的私募基金公司与大悦城建立了数家项目公司，又不停退出项目公司，这似乎成了大悦城的一个隐蔽的资金平台。

在2019年，与北京稻香四序一样纳入大悦城附属体系的是苏州工业园区悦金房地产有限公司。2019年5月，大悦城以1.59亿元从深圳稳赢圆鑫投资合资企业收购50%股份，苏州悦金变为公司100%附属公司，而深圳稳赢圆鑫99%的出资人正是安联汇金。

无独占偶，中粮祥云置业（苏州）有限公司如今更名为大悦城控股集团苏南有限公司，该公司原本大悦城持有51%、深圳汇金贰号投资合资企业（有限合资）（下称“汇金贰号”）持有剩余49%。

2015年年底，两家股东建立这家项目公司主要卖力开发苏州祥云国际项目。大悦城2019年半年报显示，2019年1月，大悦城与汇金贰号签署了股权转让协议，公司以5.76亿元收购汇金贰号持有的49%股权，从而将项目公司100%控股。

大悦城年报显示，2018年，苏州中粮祥云国际刚刚确认了13.88亿元的营收，2019年年初互助方汇金贰号就退出了。值得注意的是，安联汇金赫然出现在汇金贰号的股东名单中。

与之类似的是重庆华悦锦合实业有限公司，2019年大悦城收购了这家公司剩余50%股份，持股由50%变为100%，年报公布的购置成本是1.49亿元，退出的股东是深圳沅晖投资合资企业（有限合资），其99%的股份也是由安联汇金持有。

截至目前，安联汇金仍有和大悦城互助存在还未退出的项目公司，好比成都鹏鼎置业有限责任公司、成都沅锦悦蓉置业有限公司、成都大悦西川置业有限公司、成都中粮美悦置业有限公司、深圳市锦峰城房地产开发有限公司和深圳中益长昌投资有限公司等。

这看似股权、实则上市公司负担回购或者其他使互助方提前退出方式的互助更像是一种债权，并非真正意义上的股权互助。

2019年，大悦城重组完成后喊出了3年后千亿的贩卖目标，即2021年公司的目标是签约贩卖过千亿元。目前大悦城面临着众多磨练，在偿债和利润两头都承压的情况下，大悦城能否实现准期目标，《逐日财报》将连续存眷。

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责任编辑：马婕