万科A(000002)31日低开低走，盘中大幅走低。截至发稿，该股跌幅超5%，成交超17亿元。

　　30日晚间，万科A披露2020年年度报告，去年，公司实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；实现净利润415.2亿元，同比增长6.8%。开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%；物业板块营收同比增长27.36%。同时，2020年度，公司拟每10股派现12.5元(含税)。

　　中信证券研报指出，公司综合毛利率(A股公司通常口径)为29.3%，为十年以来的历史最低。由于公司聚焦一二线城市，限价对公司盈利能力产生极为明显的影响。尤其是公司北方区域权益净利润率仅为5.0%，显示部分区域惨淡的市场对公司盈利能力冲击。由于公司结算面积同比增长17.4%，结算收入同比增长13.0%，且联营合营公司投资收益增长迅猛，公司才继续维持了利润正增长。在此背景下，公司显著收缩拿地，2020年新增土地储备3,366万平米，仅相当于公司当年度销售面积的72%，且拿地权益比进一步从67%下降到61%。公司规划中资源权益建面从2018年3,580万平米下降到2020年底3,127万平米，未开发资源相当于在建资源比例在过去三年逐年下降，已经跌破了50%。

　　由于过去几年施工周期拉长，公司有待结转资源偏大，到2020年底有6,981.5亿元并表货值已售待结。公司2021年竣工计划七年来首次超过了新开工计划，一方面固然说明公司待开发面积不足，另一方面也说明结算高峰期到来。但无论如何，历史形成的结算高峰期不过支撑一年多业绩，到2023年公司业绩能否持续增长，则客观上取决于核心城市土地市场供给侧改革的效果，客观上取决于公司新业务发展的成效。

　　公司新业务出发很早，已经积累相当成绩。万物云营收182亿元，同比增长27%，期末在管面积5.66亿平米，无论是客户满意度，业态完整度还是整体规模，都不输给任何上市大物管公司。商业板块营业收入63亿元，累计开业商业面积989.8万平米，租金和运营规模都位居行业前列。公司长租、物流、酒店度假、教育等业务取得长足进步。

　　中信证券表示，公司很多新业务取得的成绩，是公司每年控制拿地规模，沉淀资金孵化的结果——但如今再停留在探索阶段，可能就意味着错失机会。未来几年公司增量市值空间，则纯系于公司是否能在日渐激烈的空间运营和服务赛道，取得(或维持)若干项新业务业内领先的成绩。

（文章来源：证券时报网）