文|云北

宇宙第一房企，业绩居然下滑了。

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近日，碧桂园发布2020年年报，2020年公司实现营业收入4629 亿元，同比下降5%；归母核心净利润324 亿元，同比下降19%。

这是2014年以来，碧桂园首次遭遇营收和利润双双下滑。

对此，碧桂园表示，疫情因素影响交付不及预期，且部分低毛利项目进入结算期带来一定影响。

这无疑是一部分事实。毫无疑问，疫情对各大房企都带来一定冲击。

然而，去年，借助货币宽松，全国房地产销售额不降反升，而全国住宅房价随之也创出新高，从 9287元上升到9980元，涨幅超过5%。

与此对比，碧桂园不只销售业绩，销售均价也出现明显下降。

根据年报， 碧桂园2020年平均售价为7980元，相比2019年度的8407元，下降了5%左右。

这背后，恐怕不只是疫情影响和低价项目入市导致的问题，其中不乏重仓三四线带来的影响。

02

在十强房企中，碧桂园是罕见重仓三四线的龙头企业。

根据年报， 碧桂园业务已经遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、289个地级市、1350个县╱镇区。

全国只有300个地级市，碧桂园还没进入的可以说寥寥无几。

2020年以来，碧桂园仍在押宝三四线。

根据亿翰智库提供的数据，2020年碧桂园新增的土地储备中（按权益金额） ，65%的土地储备位于三四线城市，35%的土地储备位于二线城市 ，几乎没有一线城市的身影。

重仓三四线，这是长期以来碧桂园的玩法，也让其在2017-2019年赚的盆满钵满。

然而，楼市环境早已发生变化，三四线的问题开始凸显了。

03

棚改熄火，这是三四线最大的利空。

棚改及货币化补贴，曾经是三四线城市房价上涨的主动力。

今年全国两会报告中，几乎没有提及棚改。 这意味着声势浩大的棚改，正在退出历史舞台。

根据历年统计公报，2018-2020年，我国棚改开工量分别为626万套、316万、209万套，呈现出断崖式下滑的态势。

至于棚改货币化补贴比例，在2017年触及50%的高点之后，一路下滑，目前绝大多数棚改项目已经告别了货币化补贴模式。

棚改货币化补贴的资金，主要来源于央行的定向放水。 大拆大建大补贴，一度给三四线城市带来强劲的上涨动力。

然而，棚改收官，棚改货币化熄火，三四线城市楼市热度不再了，重仓三四线城市的企业难免会受到影响。

04

2020年以来，一二线与三四线楼市走势开始出现明显分化。

越是高能级城市，越是经济、人口数据较好的城市，楼市走势就越好。相反，经济发展停滞、人口持续外流的中小城市，楼市已经开始面临考验。

在纳入国家统计局范围的70个大中城市里， 有20城市房价同比下滑，绝大多数都是弱二线及三四线城市。

由于这一数据统计的都是大中城市，众多的三四线中小城市并入囊括其中，房价横盘乃至下滑的不在少数。

根据中国房地产监测中心发布的288个城市房价中，相比于去年， 一二线城市房价多数持平或上涨，多数三四线城市房价出现下跌，个别城市甚至跌幅超过10%。

当然，并非所有三四线房价都在下滑。

在大都市圈内、位于东南地区的三四线城市，在一二线城市的辐射和传导之下，仍有一定行情。

05

县城房地产，正在迎来调控。

住房和城乡建设部近日发布通知提出， 县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。

限制县城建设高层住宅，除了出于消防和宜居的考虑之外，也有因维护成本过高，避免未来高层住宅沦为新“贫民窟”的考虑。

大城市的高层住宅未来都未必拆得动，更不用说三四线城市了。

这对三四线城市的房产开发必然带来利空。限制高层住宅，意味着限制开发密度降低，对于重仓三四线的房企将会带来一定冲击。

所以，在楼市大变局面前，我们看到，几乎所有房企都已经开始战略收缩，不再在所有三四线攻城略地，而是将 阵营收缩回一线、强二线以及部分位于主要都市圈 内。

重仓三四线，碧桂园何去何从，我们拭目以待。