中南服务商业有限公司(ZOINA Service Commercial Limited，简称“中南服务”或“公司”)在3月29日向港交所递交招股书，拟香港主板IPO上市；建银国际为其独家保荐人。

　　招股书显示，中南服务成立于2005年，是一家高速发展的中国综合物业管理服务提供商，深耕长江三角洲并已建立全国性的战略布局。2020年，基于上年经营规模、财务表现、服务质量、增长潜力、社会责任等关键因素数据，被中指研究院评为“中国物业服务百强企业”综合实力第25位。

　　陈锦石之女陈昱含及其家族信托合计持股87.2%

　　中南服务的控股股东为中南创始人陈锦石之女陈昱含及其家族信托，合计持有87.2%的股份。

　　在管建筑面积3690万平方

　　截至2020年12月31日，中南服务拥有合共173个在管项目，在管总建筑面积为3690万平方米，覆盖中国15个省、市、自治区53个城市；中南服务订约管理299个总合约建筑面积6460万平方米的项目，覆盖中国20个省、市、自治区85个城市。

　　业务收入方面，招股书显示，中南服务透过三条业务线提供多元化服务，即物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务。其在管物业组合包括(i)住宅物业，及(ii)非住宅物业，主要包括购物中心、工业园区、办公大楼、游乐园及公共物业。

　　净利润复合增长率92.9%

　　截止2020年2月31日，在管建筑面积3690万平方米，2018年至2020年的复合年增长率为30.7%；合约建筑面积6460万平方米，2018年至2020年的复合年增长率为16.7%；收入8.63亿元，2018年至2020年的复合年增长率为25.1%；年内溢利6670万元，2018年至2020年的复合年增长率为92.9%。

　　超九成物管收入来自母公司

　　值得注意的是，招股书中，中南服务称，其与中南集团维持长期的战略业务关系，自2005年起已签约管理由中南集团开发的物业。于往绩记录期间，公司的大部分从物业管理服务产生的收入来自中南集团开发的物业，于2018年、2019年及2020年分别占物业管理服务收入的98.9%、97.9%及92.7%。往绩记录期间内，公司的在管建筑面积增长与中南集团于同期完成并交付的建筑面积大致一致。自2020年以来，为使客户基础多元化，公司凭藉良好的市场地位及品牌知名度，战略性加速和扩大与第三方物业开发商的合作。

　　面临应收款减值或亏损风险：三年减值超1700万、独立第三方欠款近8000万

　　有关经营风险方面，招股书中，中南服务指出，可能无法向业主或开发商收取物业管理费或将导致应收款减值或亏损，截至2020年12月31日，未向公司支付的应收独立第三方贸易款项约为人民币7920万元。于2018年、2019年及2020年，公司应收独立第三方贸易款项的周转天数分别为67天、50天及46天。于同期，公司的物业管理费收款率分别为85.4%、88.7%及90.4%。

　　截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司的贸易应收款项减值准备分别为人民币430万元、人民币500万元和人民币860万元。

　　IPO募集资金将用于投资并购等

　　对于此次IPO所得款项净额，中南服务表示，一部分资金将用于寻求选择性战略投资及收购机会，以拓展业务规模及地理覆盖范围的深度及广度；部分资金用于拓展及多元化的增值服务，并进一步开发信息管理系统以部分资金用于一般业务运营及用作营运资金。

　　(中华网财经综合文/刘星)

（文章来源：中华网财经）