来源：懂私慕

万达商业长达5年的A股IPO排队之旅，以主动撤回告终

3月24日，万达集团官网发布公告称：基于对自身战略的研判，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。

至此，万达商业长达5年的A股IPO排队之旅，以主动撤回告终。

2014年12月23日万达商业首次登陆资本市场港交所，且成为当年港交所最大IPO。万达商业当时以48港元/股上市，退市之前股价最高达到78港元/股，最低曾跌至31.1港元/股，仅有5倍PE。因内地和香港市场的估值落差，万达商业感到自身价值被低估，股价亦长期低迷。2016年3月，万达商业从港交所退市，转而推动国内A股上市。

实际上，在2015年9月，已经启动回A程序，当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。此后，万达商业全面转型轻资产，经过调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分。

2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

尽管如此，万达商业A股IPO依然遥遥无期。

万达商业的败退A股，也是继续中国恒大集团地产之后，又一家地产巨头冲刺A股上市未果。实际上，最近几年，国内IPO和借壳市场火热一片，每年上市数百家，然而房地产商还真没有哪家能够通过IPO或者借壳闯进A股的。

可以说，A股的房地产商圈子似乎被定格了，不支持房地产企业登陆A股融资了，圈内的房地产商也是纷纷筹划转型。这背后是我国房地产在房住不炒的总基调下，调控不断出现，房地产商很难恢复过往的高增长，房地产开发始终是一个烧钱的项目，昔日大拿地、大开发的房地产商资金链问题也已经日益凸显。

此前的对赌协议要求万达商业2023年10月底前上市。

值得注意的是，2016年9月，万达商业从港股私有化退市，并引入战略投资，同时签署了对赌协议，双方约定，万达商管将于2018年8月完成A股上市。

为了万达商业在A股的顺利上市，2018年1月19日，大连万达集团官方发布消息称，腾讯控股作为主发起方、联合苏宁云商（002024.SZ）、融创中国（01918.HK）和京东340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。这是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。同时，万达商管与战投签署了第二份对赌协议，约定于2023年10月31日前完成上市。

此外，公司不可以更改其主营业务，2019年租金的净收益要达到190亿元，如果低于这个数值，投资方有权要求万达方面给予其现金补偿。

万达商业此前披露的数据显示，2019年万达商管集团实现收入434.8亿元，完成目标100.3%。租金收入384.8亿元，同比增长17.8%；其中轻资产租金收入同比增长43.9%；万达广场出租率99.9%；租金收缴率100%。

有分析指，撤回A股IPO申请后，万达商业想再次投入港股怀抱。

不难联想到目前港股对物业服务企业的高估值吸引力，而在此前上市的物业服务企业中，也不乏以商业管理能力见长者，例如华润万象生活、卓越商企服务、金融街物业等。

综合统计港股上市的15家物业管理企业，及对应房地产开发母公司的2019年年报数据，物业管理企业的平均市盈率约为38倍，房地产开发母公司平均市盈率则为7倍，物业板块相对房地产开发母公司溢价超过5倍。

此次万达商业主动撤回A股的IPO申请，意味着不愿意继续被动等待，而是选择主动求变。万达方面的相关人士称，从公告里不难看出，此次万达商业要彻底轻资产化，进行轻资产重组之后的万达商业，或会受到资本市场青睐。

轻资产后的万达商业，无疑是奔着香港市场去的。2016年的退市公告中显示，万达商业长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。

兜兜转转五年间，王健林又回到“原点”。

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